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【权威解读】关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见

发布时间:2019-09-10 浏览次数:

  苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。出台这一《实施意见》的背景是什么?主要说了什么?在

  市委、市政府高度重视保持我市房地产市场健康稳定发展,按照调整预期、双侧调控、规范市场、健康发展的思路,通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施,研究制定了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》并正式对外公布实施。

  出台本实施意见,是坚决贯彻中央大政方针,促进房地产市场平稳健康发展的需要;是苏州实现转型升级的经济社会发展目标的需要;是增进民生福祉的需要;是防范经济运行风险的需要,体现了苏州市政府切实承担起房地产市场调控主体责任的信心和决心。

  本实施意见中前三条主要针对土地市场。同时根据供给侧结构性改革的要求,在供应侧和需求侧同时发力,在供应侧方面,主要是加大土地供应,抑制过热的土地需求,同时对需求侧的一些政策作了调整,主要是信贷政策和公积金政策作了一些调整,目的是保证自住型刚性需求,鼓励改善性需求,抑制投机性需求。另外在商品房预售、价格管控、加大商业办公去库存、加大住房保障力度、培育发展租赁市场、加快规划建设人才公寓、加强房地产市场风险管控、房地产市场舆论引导等方面都提出了明确的要求。

  一是加大土地市场供应。根据前几年房地产市场的供需状况以及近期市场状况,按照供需基本平衡、供略大于求的原则,政府制定了2016到2018年三年住宅用地供应计划,平均每年400公顷左右,适度增加了住宅用地的供应计划,较2013-2015年期间年均实际供应住宅用地增长了约18%左右,并且计划向普通住宅用地倾斜,进一步稳定市场预期,保障普通商品房的刚性需求,促进房地产市场健康稳定发展。住宅用地供应计划实行动态管理,根据房地产市场供需状况作适时调整。

  在土地供应上,要求科学把握土地供应节奏和住宅用地的结构,适度控制供地批次,增加每批次的土地供应量,从而引导商品住房开发建设和市场销售节奏更加均衡有序。同时强化供后监管,严格规范土地供后的跟踪管理,督促开发商及时开发建设,严肃查处违约行为。切实保障普通商品住宅的有效供给。

  二是调整土地供应条件。主要是提高了住宅用地出让竞买保证金和出让金首付款比例,并缩短了全额出让金支付期限。住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上,同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内,促使开发商拿地时更为理性,并且要加快开发建设进度。

  三是引导土地出让理性竞价。针对前一阶段部分地区房价、地价上涨较快,按照中央关于进一步稳定房地产市场的精神要求,进一步细化出让方案,并在现行网上公开出让集中竞价的操作模式基础上,按照公开公平公正的原则,调整完善土地招拍挂出让方式。文件明确对区位优势明显,市场竞争力强的部分住宅地块,土地出让时会设定并公布市场指导价,出让成交价格超过市场指导价时,在出让文件中明确全额出让金缴付期限缩短为2个月。对出让成交价格超过市场指导价的不同幅度,明确差别化调整商品住房预售许可条件,即土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。而当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时,中止网上竞价,转为网上一次报价方式确定土地竞得人,由竞买人在超过土地出让市场指导价25%以上再作一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。具体报价规则另行制定,近期将会与土地出让公告同步发布。

  (一)居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房),申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

  (二)有下列情形之一的,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变:

  (三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

  (四)居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。

  具体要求为:非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

  本意见自2016年8月12日起实施,购买新建商品房、二手房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

  为认真落实供给侧结构性改革精神,保持我市房地产市场持续健康发展,根据国家“分类调控”房地产市场的要求,针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点,实现“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的目标任务,制定如下实施意见:

  一、加大土地市场供应。根据近年来市区房地产市场状况,今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右,对住宅用地供应计划实行动态管理,根据市场供需状况作适时调整。合理确定住宅用地供应结构,加大普通住宅用地供应(不低于70%),控制非住宅用地供应;把握供地节奏,适度控制供地批次,增加单批次土地供应量;强化供后管理,及时通报开发进展情况,严格按照出让合同的约定,督促开发商及时开发建设,严肃查处违约行为。

  二、调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时,缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

  三、引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目,土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月,逾期支付的,取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时,提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

  土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订,与土地出让公告同步发布。

  四、完善商品房预售管理。加强商品住宅项目(低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外)预售许可管理,市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的,每期申请预售面积不宜低于30000平方米(尾盘除外),30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后,预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

  五、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管,市区新批准商品住宅项目预售许可时,房地产开发企业应当科学合理确定申报价格,经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按照明码标价格式要求,全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

  六、完善差别化住房信贷政策。按照江苏省市场利率定价自律机制决议,进一步完善市区差别化住房信贷政策:

  (一)居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房),申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

  (二)有下列情形之一的,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变:

  (三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

  (四)居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  七、调整非户籍居民购房政策。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

  八、加强金融监管力度。各商业银行要加强个人住房贷款管理,对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核,严格房地产企业、中介机构的业务准入,审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构,各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度,把个人住房贷款业务列入重点检查范围,严肃查处各类违法违规行为。

  九、调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的,调整个人可贷公积金额度计算方式,统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的,首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%,贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

  十、加快推进商业办公用房去库存。加快引导推进苏州市商业办公用房去库存工作。根据苏州市供给侧结构性改革去库存三年行动计划的要求,要全面调查,摸清底数,按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则,分类施策,通过税收、信贷手段,促进市场销售;对符合城市规划要求,可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产、旅游地产等的项目,要按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

  十一、加大住房保障力度。通过加大棚户区改造等保障性安居工程建设解决城市住房困难家庭的住房需求,改善居住条件。通过完善公共租赁住房供应体系解决城镇中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员的租房需求。通过提高租赁补贴,引导居民由买房需求向租房需求转变。

  十二、培育发展住房租赁市场。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,要严格执行国家住房租赁有关税收优惠政策。鼓励企业和机构规模化经营住房租赁,对年出租达到1000(含1000)套以上不同档次规模化经营的租赁企业,属地政府应分别给予适当的补贴。商业办公用房可以按照有关规定改建为住房租赁。

  十三、加快规划建设人才公寓。各地应全面清理已建和在建定销安置房源,将满足征收安置需要后的剩余房源,一部分用于人才公寓建设;各地要根据本区域人才市场情况,加快集中规划建设一批人才公寓,向符合条件的人才出租;同时,通过制定相关配套政策鼓励社会资本参与投资建设。各地也可对符合条件的人才发放货币补贴,鼓励在租赁市场租房居住。具体办法由各地根据实际情况分别制定。

  十四、加强房地产市场风险管控。建立联席会议制度,加强房地产市场监测和监管,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、33988挂牌藏宝图,设立资金池等场外配资金融业务。加强行政监管与行业自律联动,规范房地产市场秩序,完善健全市场信用评价和失信惩戒机制,对非理性竞地的房地产开发企业,要及时向金融机构进行风险提示;对违法情节严重的,要取消其参与苏州土地市场拍卖资格。

  十五、加强房地产市场舆论引导。各有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体要加强宣传引导,深入报道和解读有关政策措施,引导居民理性消费,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人,要依法追究责任,共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

  本意见自2016年8月12日起实施,有关政策与本意见不符的以本意见为准。政策执行时间,购买新建商品房、二手房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

  为促进全市房地产平稳健康发展,各市、吴江区根据本意见精神,在一个月内结合各地实际制定本地区政策意见报市政府备案后执行。